Phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định bất động sản là phương pháp mà các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp, các thẩm định viên về giá đang hành nghề, các tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ thẩm định giá cần phải biết, cũng như các sinh viên đang theo học ngành nghề thẩm định giá tại các trường đại học và các giảng viên tại các trường đại học cần nắm rõ. Kiểm toán Thái Dương xin chia sẻ như sau:
Hình minh họa
Nguyên tắc áp dụng
Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.
Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường.
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:
Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
Đất trống.
Ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
Nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
- Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được.
- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
Các bước tiến hành định giá:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5).
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh, thực hiện điều chỉnh như sau:
- Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm.
- Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
Nếu quý vị có nhu cầu thay về thẩm định giá bất động sản, hãy liên hệ kiểm toán Thái Dương, đơn vị kiểm toán uy tín – chất lượng hàng đầu tại khu vực bắc trung bộ