Giá trị bất động sản sẽ thay đổi và tùy thuộc vào các yếu tố khác nhau, những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản được kiểm toán Thái Dương chia sẻ như sau:
NHỮNG YẾU TỐ BÊN NGOÀI
1. Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam; Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất; Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực; Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…); Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác; Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng; Mức giá bình quân các loại đất trong vùng; Tỷ lệ thuế và mức thuế suất; Mức độ lạm phát chung; Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
Hình minh họa
CÁC YẾU TỐ VỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
CÁC YẾU TỐ CÓ MỐI LIÊN HỆ TRỰC TIẾP VỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
2. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: Tính hữu dụng của BĐS và Nhu cầu loại BĐS trên thị trường
3. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
Hãy liên hệ kiểm toán Thái Dương để được hỗ trợ tư vấn, giải đáp vướng mắc.